Responsabilidade da construtora por vícios na obra

A distinção relevante entre vício e defeito

Bárbara Finardi

No contencioso imobiliário, é recorrente a alegação de vícios na construção, por isso, o principal desafio para a construtora é evitar que qualquer ocorrência pós-entrega seja automaticamente tratada como falha de obra, especialmente quando a discussão envolve causas múltiplas, intervenções do proprietário e expectativas de padrão que não estavam no escopo contratado.

Nesse contexto, o ponto central para a construtora não é apenas resolver o problema, mas entender com precisão o que está sendo atribuído à obra, qual é a real origem do problema e quais limites de responsabilidade podem ser defendidos com segurança.

A primeira distinção relevante é entre vício e defeito. Vício é o problema de qualidade ou funcionamento que reduz o desempenho esperado do imóvel ou o torna inferior ao padrão prometido, por exemplo: infiltração pontual, esquadria desalinhada, falha de vedação e piso com desnível. Defeito, por sua vez, é a falha mais grave, que extrapola o desconforto e envolve risco à segurança, com potencial de causar dano significativo, como pane elétrica com risco de incêndio ou comprometimento de elementos estruturais.

Essa diferença é decisiva para definir urgência, escopo de reparo e forma de condução do caso, além de possibilitar o reconhecimento de que nem todo apontamento feito pelo proprietário decorre de falha construtiva.

É comum que a controvérsia esteja justamente na causa do problema: uso inadequado, ausência de manutenção, alterações posteriores (reformas, perfurações, troca de revestimentos, mudanças de instalações, etc.) e condições externas do imóvel. Em outras palavras, a discussão frequentemente não é se existe um problema, mas porque ele surgiu e a quem ele pode ser atribuído.

Em ações judiciais, a construtora costuma ser cobrada não só por reparos, mas por refazimento de serviços, reembolso de despesas, pedidos de indenização e até rescisão contratual com devolução do imóvel. Por isso, a resposta da construtora precisa ser técnica e documentada desde o primeiro contato.

Assim, em litígios sobre vícios construtivos, a chance de êxito pode estar na qualidade da prova: registros de entrega e vistoria, manuais e orientações fornecidas, protocolos de atendimento, fotos, vídeos, relatórios técnicos, histórico de manutenções e evidências de intervenções do proprietário. Quando bem reunidas e apresentadas com clareza, essas provas fortalecem a defesa e ajudam a definir os limites da responsabilidade da construtora.

Em síntese, a defesa da construtora se fortalece quando o caso é conduzido com método: qualificar o problema, apurar a origem e delimitar o que é efetivamente atribuível à obra. Nesse cenário, uma assessoria jurídica bem estruturada faz diferença ao organizar a estratégia e a prova, evitar ampliações indevidas do pedido e aumentar a segurança e a previsibilidade do resultado em juízo.

Bárbara Finardi é advogada da área Cível e atua no Lemos Advocacia Para Negócios.

Roncon & Graça Comunicações
Jornalistas: Edécio Roncon / Vera Graça