Reeleição de Lula e Selic em 13,75%: especialista vê janela de negociação no mercado imobiliário de Campinas

Descontos de até 25% sobre o valor pedido e estoque menor de alto padrão no Cambuí marcam o momento; para Fernando Naccache, da Andrade Vieira, as condições atuais tendem a ficar mais duras quando o crédito voltar

A reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, confirmada no domingo (25) com 51,79% dos votos válidos, frustrou a expectativa de parte dos empresários e investidores por uma mudança na condução da política econômica. Para o mercado imobiliário de Campinas, porém, o resultado não altera o diagnóstico de quem acompanha o setor de perto: com a Selic em 13,75% ao ano e o crédito ainda caro, compradores têm fechado negócios com descontos que chegam a 25% sobre o preço inicialmente pedido, condição que tende a desaparecer à medida que os juros caírem e a demanda represada voltar ao mercado.

“Havia uma expectativa de mudança. Com a continuidade do governo, essas expectativas precisam ser reavaliadas, e o cenário continua exigindo muita atenção. Mas é justamente nos momentos de incerteza que costumam surgir algumas das melhores oportunidades de compra”, avalia Fernando Naccache, consultor imobiliário e fundador da Andrade Vieira, consultoria de Campinas voltada a imóveis residenciais de médio e alto padrão.

A taxa básica de juros está em 13,75% ao ano desde 16 de setembro, quando o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central fez o quinto corte consecutivo de 0,25 ponto percentual. Antes do início do ciclo de queda, a Selic ficou em 15% entre junho de 2025 e março deste ano, o maior nível em quase duas décadas. A próxima reunião do comitê, a primeira após a eleição, está marcada para 3 e 4 de novembro, e o boletim Focus projeta a taxa em 13,25% no fim de 2026 e em 12% no fim de 2027.

Juros nesse patamar encarecem o financiamento, reduzem o poder de compra e levam muita gente a adiar a decisão de comprar um imóvel. É exatamente esse adiamento, segundo Naccache, que abre espaço para quem tem condições de fechar negócio agora. “Enquanto alguns compradores esperam, outros conseguem negociar condições que dificilmente encontrariam em um mercado aquecido. Quando os juros começam a cair, o financiamento fica mais acessível, mais compradores voltam, a procura aumenta e o vendedor fica menos flexível”, diz.

Os números de Campinas ajudam a dimensionar o movimento. Segundo o Secovi-SP, a cidade registrou 4.602 unidades residenciais lançadas em 2025, enquanto as vendas de imóveis novos somaram 6.228 unidades. O estoque disponível ao fim do ano era de 3.389 unidades.

Vender mais do que se lançou, em um ano de Selic a 15%, indica que o mercado continuou absorvendo parte relevante da oferta mesmo com o crédito restrito. “Mesmo com os juros elevados e um cenário econômico desafiador, o mercado continuou vendendo. Isso diz muito sobre a demanda que existe na região”, afirma o consultor.

Na Andrade Vieira, o primeiro semestre de 2026 fechou com Valor Geral de Vendas (VGV) quase 20% maior do que o do mesmo período de 2025, em um ano marcado por juros altos, Copa do Mundo e eleições. Em algumas negociações, segundo Naccache, o desconto sobre o valor inicialmente pedido chegou a quase 25%.

Ele ressalva que o desconto, sozinho, não define uma boa compra. “Existem muitos produtos com preços completamente fora da realidade. Quem soube identificar bons imóveis, em boas localizações e com preços bem negociados, encontrou excelentes condições. Mas isso não vale para qualquer imóvel”, afirma.

O consultor diz ter aplicado a própria leitura. Cerca de três meses antes da eleição, comprou um imóvel para investimento em locação, com os juros ainda elevados. “Poderia ter esperado? Claro. Mas não acredito que uma boa decisão imobiliária dependa de esperar o cenário econômico perfeito. Identifiquei uma oportunidade que, na minha avaliação, justificava o investimento”, conta.

O alerta de Naccache é que essa janela pode estar se fechando. No Cambuí, um dos endereços mais valorizados de Campinas, a consultoria tem observado a redução das opções de apartamentos novos de alto padrão oferecidos pelas incorporadoras em condições diferenciadas. O consultor separa esse segmento dos imóveis prontos de terceiros, que, segundo ele, continuam sendo comercializados a preços justos.

Ao mesmo tempo, muitos lançamentos foram adiados, e construir ficou mais caro: terrenos, mão de obra, materiais e impostos pesam diretamente no custo dos novos empreendimentos. “Se os estoques continuam sendo vendidos, novos projetos demoram a chegar e o custo de construir aumenta, o que acontece com os preços quando a procura ganhar força de novo?”, questiona.

Na avaliação dele, imóveis bem localizados e com oferta limitada têm condições de sustentar os preços e podem se valorizar. “Não estou dizendo que todos os imóveis vão subir, porque o mercado não funciona assim. Mas algumas das condições de negociação que encontramos hoje vão ficar cada vez mais difíceis”, diz.

A leitura, porém, não vale para todas as cidades nem para todos os produtos. O comportamento de um apartamento de alto padrão no Cambuí não é o mesmo de um imóvel econômico em outro município da Região Metropolitana de Campinas. Campinas, Valinhos, Vinhedo, Indaiatuba e Paulínia têm características próprias e continuam atraindo famílias em busca de infraestrutura, segurança e qualidade de vida.

Desde a pandemia, cresceu o interesse de moradores da capital em se mudar para o interior, movimento que explica parte da procura por imóveis na região. “Mais do que acompanhar notícias sobre juros ou eleições, é fundamental conhecer o mercado onde se pretende comprar. Saber quanto realmente vale um imóvel, quais são as opções disponíveis e até onde existe espaço para negociar faz toda a diferença”, afirma Naccache.

Para 2027, o consultor espera um mercado ainda seletivo, com compradores atentos ao preço e ao custo do dinheiro, e sem mudança imediata apenas porque a eleição terminou. Imóveis com preço fora da realidade devem seguir com dificuldade de venda, enquanto os bem localizados, em regiões de oferta mais limitada, tendem a ter boas perspectivas. “O mercado pode estar aquecido em um segmento e praticamente parado em outro. Por isso conhecer cada região e cada produto é tão importante”, afirma.

Naccache costuma comparar o mercado imobiliário a um estilingue: em períodos difíceis, parte da demanda fica represada e, quando as condições melhoram, essa procura pode voltar com força, a depender da economia, do crédito e da quantidade de imóveis disponíveis. “Ninguém tem bola de cristal para afirmar o que vai acontecer com os preços. Mas, depois de tantos anos acompanhando esse mercado, deixo um alerta: quem ficar esperando o momento perfeito para comprar pode descobrir, lá na frente, que o melhor momento já passou”, conclui.