Pandemia: Conflitos em Condomínios

Renato Savy

A pandemia do Covid-19 vem impondo profundas alterações no dia a dia das pessoas – dos cuidados essenciais com a saúde, passando por alterações de hábitos, de ordem econômica e mudanças profundas nas relações interpessoais, entre outras tantas que podemos acrescentar a essa lista. O chamado home office – o trabalho em casa – que já era usado, com a pandemia passou a ser uma rotina direcionada para todos aqueles profissionais que podem se utilizar dessa modalidade. Esses profissionais e suas famílias passaram a ficar muito mais tempo em suas casas, apartamentos e em condomínios horizontais ou verticais.  Esse ajuntamento inesperado de grande número de pessoas em curto espaço de tempo, trouxe situações inusitadas.

A Imprensa noticia constantemente esses casos, alguns até resultam em registros policiais, de diversas gravidades. De festas até altas horas da madrugada no condomínio, barulho exagerado que perturba toda a vizinhança, latido constante de cachorro, entre outros, até aqueles moradores que a despeito de toda a legislação, recomendação sanitária para o Covid-19 e orientações do síndico ou da zeladoria responsável, insistem em não utilizar a máscara de proteção nas áreas comuns do condomínio.

Diante de um quadro dessa natureza e que já chegou a uma situação de evidente e irreversível conflito entre as partes, o que pode gerar embates imprevisíveis, cabe ao síndico e/ou zeladoria do condomínio lançar mão imediatamente do chamado instrumento da Mediação Condominial.

A mediação é realizada por um terceiro, neutro e imparcial, denominado conciliador e tem o objetivo de facilitar o diálogo entre os moradores, na busca por um acordo satisfatório para as partes. A convivência em condomínios pode gerar conflitos motivados por falta de acordo e tratamento adequado para os diversos interesses, ocasionando vários tipos de ações judiciais.

Para resolver esses problemas com consenso, a maneira mais rápida, prática e barata é utilizar a Mediação Condominial. O método é utilizado na esfera privada e de modo confidencial, ágil e de baixo custo, se comparado com as demandas judiciais. Síndicos, gestores e condôminos terão a Mediação Condominial como ferramenta para amenizar reclamações que possam resultar em litígios. De acordo com o artigo 165 do novo Código de Processo Civil, o conciliador poderá sugerir soluções para o litígio, “sendo vedada a utilização de qualquer tipo de constrangimento ou intimidação para que as partes conciliem”.

É importante destacar que o mediador não deve dar opinião sobre o que está sendo negociado, nem julgar ou tomar qualquer tipo de decisão. O papel dele é ajudar na solução dos conflitos. Para isso, o conciliador poderá se reunir com as partes quantas vezes forem necessárias, em conjunto ou separadamente. Os encontros auxiliam na criação de um ambiente propício para a negociação, além de contribuírem para a identificação do real interesse dos envolvidos, ajudando a encontrar uma forma de entendimento que permita solucionar as desavenças.

Todas as questões que envolvem os condomínios podem ser solucionadas através da mediação. Inadimplências, desrespeito ao regulamento ou convenção, criação de animais, uso da área comum, desavença entre moradores, problemas com fornecedores e com funcionários podem ser resolvidos com a Mediação Condominial.

Para o uso da conciliação é necessário que a Convenção do condomínio contenha uma cláusula compromissória, que prevê a solução dos conflitos através deste método e não pelas vias judiciais. A cláusula também torna obrigatória a participação das partes envolvidas. Em condomínios mais antigos, os administradores dependem dessa inclusão, por meio de um aditamento, para que os problemas sejam resolvidos pela mediação. A ausência da cláusula compromissória não impede que a parte interessada procure um centro judiciário de solução de conflitos para solucionar a adversidade.

A Mediação Condominial traz vantagens para o condomínio e seus moradores. Além de ser uma maneira mais rápida de solucionar os conflitos, a mediação não expõe o nome do edifício publicamente, já que os resultados das decisões são de conhecimento restrito das partes.

Renato Savy é professor e advogado especialista em Direito Imobiliário e Contratual.

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